Afgelopen week verscheen de 130ste editie van Dwars door de Buurt, dé krant van Oost-Watergraafsmeer. Daarin een lang maar inzichtelijk artikel over de ontwikkelingen in 'ons' Polderweggebied, door politiek verslaggever (en oud-deelraadslid) Arie van Tol. De 'Dwars' gaf ons toestemming om het artikel over te nemen.
Beleef Oostpoort
‘Kom naar de opening van Oostpoort!’ Zo werden bewoners op 13 juni naar het Polderweggebied genood. De feestelijkheden werden door alarmerende geruchten verstoord. Kort voor de opening, in een brief aan de raad gedateerd 26 mei, werd melding gemaakt van uitstel van een investeringsbesluit, gezien de onzekere situatie op de markt van koopwoningen en van winkels. De ontwikkeling van het westelijk deel van Oostpoort ondervindt vertraging. Betrokken omwonenden schudden verontwaardigd en met enig cynisme hun hoofd.
Het Polderweggebied heet inmiddels Oostpoort. Het stadsdeelhuis staat er. De nieuwe sporthal stond er al wat eerder. De brede school is er, en de kunstuitleen. En ook het muziekgebouw heeft z’n deuren geopend. Zwemmen en fitness completeren het nu al uitgebreide voorzieningenniveau. Na de sanering is er een groot gat ontstaan in het westelijk deel: de bouwput voor de OCP (Ontwikkelings Combinatie Polderweggebied), de gezamenlijke ontwikkelaars. Dit jaar zou gestart worden met de bouw van dat deel. Maar de markt verordonneert een pas op de plaats. De onlogische volgorde bij de ontwikkeling, -eerst publieke gebouwen in het midden- dreigt een dramatische consequentie te krijgen. Het zal nog jaren duren eer er werkelijk aansluiting is met de Linneausstraat en de verdere omgeving.
Crisis, hoe zo crisis?
Er is geen sprake van een dramatisch lang uitstel van de start van de werkzaamheden, bezweren de heren Langeslag en Van der Putten. De eerste is projectdirecteur van de OCP, een samenwerkingsverband van het Bouwfonds en de woningcorporaties Stadgenoot en Ymere. De tweede is manager van het ambtelijke projectbureau. Ze benadrukken dat niet alleen de gemeente (en het stadsdeel), maar ook de OCP belang heeft bij een (voor-)spoedige ontwikkeling. Tegenover pessimisme over de mogelijke stagnatie bij afzet van winkelruimte en dure koopwoningen staan de feitelijke verwachtingen van enkele grote winkelondernemingen.
De zaken gaan niet van een leien dakje, erkennen de heren. Er zijn stevige onderhandelingen gaande: wie draait voor welke kosten op en wie draagt waarvoor de risico’s. Er is bijvoorbeeld een meningsverschil over hoe bouwrijp de door de overheid geleverde grond zou moeten zijn. De rechter moet er aan te pas komen.
Onderhandelingen en ook onzekerheden rond bouwvergunningen -elk bezwaar betekent een kans op vertraging- zijn inherent aan een groot ingewikkeld proces als Oostpoort. Minder gebruikelijk, en dus meer gerelateerd aan de crisis, zijn het zoeken naar mogelijkheden geplande dure koopwoningen al dan niet tijdelijk om te zetten in huurwoningen, veel moeite moeten doen om geschikte financieel draagkrachtige (hoofd)aannemers te vinden en de pogingen een beroep te doen op crisispotjes in Den Haag. Bouwblokken die minder marktgevoelig zijn, zullen wel volgens planning gerealiseerd worden en wellicht zelfs naar voren worden gehaald.
Op papier een andere toon
Het gesproken woord van de beide heren kan de onrust die in een tweede zomerbrief (30 juni) werd gevoed, niet wegnemen. In die brief staat letterlijk dat het in de huidige economische situatie niet verantwoord is in het westelijk deel 17.000 m2 commercieel onroerend goed en ruim 200 koopwoningen in uitvoering te nemen als de verhuur en verkoop hiervan niet voldoende zijn gewaarborgd. Hetzelfde geldt ook voor de bouw van woningen in het oostelijk deel.
Leegstand leidt tot enorme kapitaalvernietiging en is voor rekening van de ontwikkelaars. Een groot gat in de openbare ruimte, onbebouwde grond, leidt ook tot forse financiële nadelen, maar die zijn voor rekening van de gemeente. De wijze waarop grote projecten georganiseerd worden, leiden per definitie tot dit soort belangentegenstellingen. En dat in de strijd om het geld en de risico’s de overheid een hachelijke positie inneemt, wordt nu weer eens pijnlijk duidelijk. Niet de OCP wordt er op aangesproken als er de komende jaren niets gebeurt in Oostpoort, maar de gemeente en het stadsdeel. De maatschappelijke verantwoordelijkheid telt slechts voor de overheid.
Politieke onmacht
Vóór de zomer hebben de politieke partijen ook hun verontwaardiging geuit over de geschetste situatie in Oostpoort. Het zorgde voor merkwaardige taferelen. Een VVD die het dagelijks bestuur verwijt dat de markt haar gang mag gaan. Alsof wethouder Verbeet himself de OCP kan dwingen tot ‘productie’. En daartegenover een uiterst milde SP: Verbeet treft geen blaam. Alsof er géén handtekeningen zijn gezet onder contracten, met of zonder schaderegeling bij bewuste nalatigheid. Méérbelangen vroeg naar die prestatieafspraken. Een antwoord is er niet gekomen, tenzij dat in een besloten gedeelte van een vergadering of in een mail aan raadsleden is gegeven. En alle partijen wilden weten wat de financiële consequenties zouden zijn voor het stadsdeel. Een geruststellende Verbeet: “De extra kosten die toch al snel minimaal 1,3 miljoen per jaar zijn (uitstel verdiensten uit grondexploitatie), zijn niet voor het stadsdeel, maar voor de centrale stad.”
“Alle betrokkenen bij de verdere ontwikkeling van Oostpoort gaan zich tot het uiterste inspannen om de bouw zo snel mogelijk te laten starten”, liet de zo geplaagde bestuurder weten. Net zo min als van het bestuur kwam van de kant van de raadsleden een kritische noot. Er was niet een begin van een gedachte over hoe de enorme afhankelijkheid van projectontwikkelaars en de (soms) ontwrichtende gevolgen daarvan in de toekomst tegen te gaan.
Het kan niet anders?!
De problematiek van Oostpoort is een voorbeeld van hoe de economische crisis lokaal kan uitpakken. De reactie van politici en bestuurders, maar ook van burgers, op zo’n stedelijk drama is niet anders dan op de krediet- en economische crisis zelf. Verontwaardiging, afkeuring en soms woede gaan gepaard met cynisme en gelatenheid. Waar op wereldniveau en landelijk van een serieuze herziening van het financieel en economisch systeem geen sprake is, wordt in stad en stadsdeel zelfs door linkse partijen als SP en Groen Links niet gerept van een andere organisatie van grote projecten.
Het doet vermoeden dat er formele en informele kongsis bestaan tussen overheid en bedrijfsleven. De belangen van ambtenaren en managers lopen synchroon. Met succes worden stereotypen verkocht aan het publiek. Bijvoorbeeld dat de gemeente de know-how niet heeft om iets als de Noord-Zuid-lijn, maar ook Oostpoort te ontwikkelen. (Maar de particuliere combinatie die het project gegund krijgt, heeft die know-how evenmin. Inhuren kan een gemeente in principe net zo goed als een projectontwikkelaar.)
Dat de gemeente het geld niet heeft voor grote projecten is ook een fabel. Investeringen in Oostpoort worden behalve uit eigen vermogen van ontwikkelaars vooral gedaan met behulp van geld van de gemeente èn met veel Europees geld. En architectenbureaus inhuren (er zijn er zo’n acht, veelal gerenommeerde die meewerken aan Oostpoort) kan de gemeente ook. De gemeente is overigens ook ontwikkelaar in het gebied: van de niet winstgevende publieke gebouwen. De feestelijke opening van 13 juni jongstleden betrof met name die voorzieningen. Het muziekmakerscentrum MuzyQ is de uitzondering, dat heeft een particuliere initiatiefnemer, met evengoed een financiële link met gemeente en stadsdeel.
Een lange hobbelige weg
Op papier is het toekomstige Oostpoort een aantrekkelijk gebied: een compacte verzameling winkels, voorzieningen en woningen in een modern stedelijk jasje. De stroeve en lange aanloop naar realisatie voedt voorlopig de onverschillige houding van de burger. Als die al niet om wat voor reden dan ook tégen het totale plan is.
De bewoners van (naastgelegen woonbuurt) Tuinwijck hebben de meeste redenen om kritisch te zijn. De stankoverlast en de onzekerheid over al dan niet vrijgekomen giftige stoffen bij de sanering speelden jaren. De overlast van de bouw en de laksheid van het stadsdeel uitwassen daarvan te bestrijden zijn een volgend punt van grote irritatie. Bij het parkeerregime en de verkeersafwikkeling worden de wensen van de bewoners niet of slechts gedeeltelijk gehonoreerd.
Omwonenden, andere betrokkenen en politici hebben bij de planvorming meer dan eens hun zorgen geuit over de dichtheid, maar vooral over de hoogte van sommige bouwcomplexen. Deze kritiek is telkens gesmoord in een gesuggereerde financiële noodzaak. Met het laatste uitstel is heroverweging van hoogtes, ofwel nog weer hoger, een mogelijkheid.
Voor bewoners aan de zuidkant van de Ringvaart is de auto-ontsluiting bij de Archimedesweg al sinds jaar en dag een heikel punt. Politici hebben hun aanvankelijke verzet tegen auto’s over een brug daar opgegeven. Wel wordt vastgehouden aan een Polderweg die niet als doorgaande route gebruikt kan gaan worden.
Ondernemers op de Middenweg en de Linneausstraat zijn altijd verdeeld geweest over de komst van een nieuw winkelcentrum. Ook bij een deel van de politici en omwonenden is er twijfel (geweest) over het nut van eerst 5.000 en nu inmiddels al 14.000 m2 winkeloppervlak. Eventuele leegstand van het te bouwen winkelcomplex is voor rekening van het OCP, maar wie draait er op voor mogelijke leegstand van winkels op de Middenweg en de Linneausstraat, als die nieuwe winkelruimtes uiteindelijk gerealiseerd zijn?
Nee, het gaat nog een flinke tijd duren eer de bewoners van het nieuwe stadsdeel Oost helemaal gewend zijn aan winkelcentrum Linné. Maar ze kunnen dan in ieder geval wel mooi hun auto kwijt in een enorme ondergrondse parkeergarage. Die vast duurzaam zal heten.